昆明商业地产现状扫描

2014年下半年，昆明商业地产集中**。9月7日同德昆明广场购物中心开门迎客，10月31日西山万达广场商业中心正式开业，此外，百大新都会、奥宸·**广场、鑫都韵城、文化空间、海伦**、润城、大宥城、上海东盟商业广场、安宁世贸广场、斗南花花世界、红星**广场等项目的商业中心也预计于年内营业或试营业。数据显示，批量商业中心投放市场，昆明将新增超400万方商业进入运营阶段。

于此同时，保利六合、万彩城、**双城、大都、螺蛳湾中心、联想科技城、马街摩尔城等也加快了招商步伐，新的商业力量正在暗中酝酿。可以预见，未来两三年内，昆明商业中心将遍地开花，从主城区范围内来看，多点布局之势也将由蓝图变为现实。

如果说以往关于商业的讨论还只停留在猜测阶段，那么从2014年下半年开始，商业配套为昆明带来的改变逐渐展现出其动人的一面，而市场的*夺也真正拉开了帷幕。

南北呼应，升级消费格局

商业体的增多，简单来看是为市民增加了更多的选择，但对整个城市的改变却远非如此。

曾经有多位地产圈内人士认为，昆明的城市化进程长期受困于商业配套的不足，即便在住宅水平日益提升、交通规划日臻完善的今天，与同类城市还是有很大的差距。昆明卓策房地产营销机构营销总监黎卓表示：“随着昆明城市规模的扩大，多核化已成为现实。大量商业体投入使用，将促使昆明进入多核心商业格局。”他解释，商业中心的服务半径有限，通常是在1.5公里内，因此在市中心之外，每个片区都有自己的一个甚至几个商圈。

而商圈的形成，很大程度在于商业体的布局和数量。从近期开业或者即将投入使用的项目来看，大多分布在主城区，其中尤以南市区居多。作为*具开发潜力但商业配套也*为匮乏的区域，昆明南市区后来居上，与商业初具规模的北市区形成呼应之势。至此，昆明从北部山水新城经南屏街再到滇池沿线，多个商业体互相关联，将形成一条完整的商业带。

业内人士分析认为，这条商业带上分布的多个商圈，会更好地发挥商业配套对整个城市的辐射作用。“多商圈势必改变昆明的消费格局，提升消费模式，无疑是昆明向二线城市靠近的一个重要指标。”

新老对决，走出差异路径

商业体**式地投放市场，从城市运营的高度来看，无疑是值得欣喜的。但对于原有的商业中心，是否会产生影响?

黎卓认为，跨区域更多是补缺，而在一个较小的消费半径内，影响在所难免。“残酷的竞争是影响的一个方面，毕竟，多个项目共存，势必造成人员的分流，经营不善者有可能面临倒闭。比如位于市中心**地段的一商业体，从开业到现在一直没有起色，这也是市场优胜劣汰的结局。”“但也不**。如果能找到差异化的经营模式，也有可能使各自的特色形成合力，带动商业氛围的形成，形成良好的生态圈。这是影响的另一个方面，属于良性的竞争。”

他特别提到顺城购物中心，虽然周边商业密集，但由于在品牌引进、业态设置等方面做了一些差异化的处理，现在看来，实际是成为了南屏街商圈的升级换代产品，不但没有形成恶性竞争，反倒吸引了更多消费者。“所以，避免同质化很重要。否则，不但自己难以经营，对整个商圈带来的打击也是难以估量的。”

进入运营，大考刚刚开始

早在两年前，当商业投资如*如荼之时，就有**预言，未来很大一部分商业项目将遭遇发展瓶颈。商业是否“超生”，现在我们很难断言，但“量大”却是一个不争的事实。在经济学上有一个“马太效应”，即差的更差，好的更好，商业项目亦然，只是短时间内不易显现，但3到5年后会愈**显。因此，对所有的商业项目而言，进入运营其实仅仅只是个开始，毕竟，能否**持续稳定的人流量，才是成功与否的检验标准。

多数人认为，商业中心要想崭露头角，错位经营是必须研究的课题。也有**提出，运营为王。商业管理公司是否能利用地段和设计的优势，合理地进行业态布局并根据消费反馈不断调整?如何做到商户的经营理念和整体布局相吻合?这些都是难点，也是对运营能力的考验。

还有一点，黎卓特别提醒：“消费习惯决定了商业模式，商圈形成和城市商业以及文脉传承息息相关。运营一个商业体，不能割裂地单纯追求特色化，要充分考虑区域历史、文化的沉淀，否则即便各方面都做的很好，也有可能出现消费者不买账的情况。比如走高端路线的购物中心，就不适宜建在花鸟鱼虫类市场旁。所以很多地方讲升级改造，就是要尊重当地的文脉传承。”

到这里，开业潮给我们留下的思考还有很多。对市民而言，竞争越多，选择越多，而剩下的，都是精品。对城市而言，数量多与少并无绝对，如何根据区域布局落点，如何与城市整体规划相吻合，进一步或是城市规划都应着眼于长线思考问题。愿商业就像一抹抹亮丽的颜色，让我们的城市缤纷绚丽。